Rendement brut, net, net-net : quelles différences ?
Le rendement brut divise les loyers annuels par le prix d'achat. Simple et rapide, il permet de comparer des annonces, mais ignore toutes les dépenses.
Le rendement net retire des loyers les charges du propriétaire (taxe foncière, copropriété, assurance, gestion, vacance locative) et les rapporte au coût total de l'investissement, frais de notaire et travaux compris.
Le rendement net-net retire en plus l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. C'est l'indicateur le plus proche de ce que l'investissement vous rapporte vraiment.
Qu'est-ce que le cash-flow ?
Le cash-flow est la différence, chaque mois, entre ce que vous encaissez (les loyers) et ce que vous payez (charges, mensualités du crédit, impôt). Positif, l'investissement s'autofinance ; négatif, vous complétez chaque mois de votre poche, ce qui constitue un effort d'épargne.
Quelle fiscalité pour les loyers en 2026 ?
En location vide, le micro-foncier applique un abattement de 30 % si vos loyers ne dépassent pas 15 000 € par an. Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles, les intérêts d'emprunt et les travaux ; un déficit peut réduire vos autres revenus jusqu'à 10 700 € par an (21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique jusqu'à fin 2027).
En location meublée de longue durée, le micro-BIC applique un abattement de 50 % jusqu'à 77 700 € de loyers. Au régime réel (LMNP), l'amortissement du bien réduit souvent l'impôt à zéro pendant de nombreuses années.
Les prélèvements sociaux s'élèvent à 17.2 % pour la location vide et à 18.6 % pour la location meublée depuis la hausse de la CSG votée pour 2026.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif ?
Il n'existe pas de seuil universel : un rendement plus élevé s'accompagne souvent d'un risque plus fort (vacance, travaux, ville moins dynamique). Comparez surtout le rendement net-net et le cash-flow, qui intègrent vos charges, votre crédit et votre fiscalité.
Faut-il choisir la location vide ou meublée ?
Le meublé permet souvent un loyer plus élevé et une fiscalité plus douce au régime réel, mais demande plus de gestion (rotation des locataires, mobilier). Le simulateur permet de comparer les deux en changeant une seule réponse.
Les frais de notaire sont-ils inclus ?
Oui : ils sont calculés automatiquement à partir du prix, du type de bien et du département, avec les taux officiels. Vous pouvez aussi saisir le montant indiqué par votre notaire.
Ce simulateur remplace-t-il un conseil personnalisé ?
Non. Il fournit une estimation pour la première année et ne constitue pas un conseil en investissement. Pour un projet important, rapprochez-vous d'un conseiller ou d'un expert-comptable.
Sources
- impots.gouv.fr : principales nouveautés, brochure pratique 2026 (CSG à 10,6 % sur les revenus du patrimoine sauf revenus fonciers ; micro-BIC des meublés ; déficit foncier majoré prorogé)
- Article 32 du CGI (micro-foncier : abattement de 30 %, loyers jusqu'à 15 000 €)
- Article 50-0 du CGI (micro-BIC : abattement de 50 % pour la location meublée de longue durée, jusqu'à 77 700 €)
- Article 156 du CGI (imputation du déficit foncier sur le revenu global : 10 700 €, 21 400 € pour une rénovation énergétique)
- Article 219 du CGI (taux de l'impôt sur les sociétés), version en vigueur depuis le 21 février 2026
- Service-public.fr : plus-value immobilière (taux, abattements pour durée de détention, forfaits, réintégration des amortissements LMNP)
- Article 1609 nonies G du CGI : taxe sur les plus-values immobilières élevées