La règle des 35 %
Depuis le 1er janvier 2022, les banques doivent respecter les règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) : l'ensemble de vos crédits, assurance comprise, ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets avant impôt, et la durée d'un prêt immobilier ne doit pas dépasser 25 ans (27 ans avec un différé pour un achat dans le neuf ou avec d'importants travaux).
Les banques peuvent déroger à ces règles pour 20 % de leurs prêts, en priorité pour l'achat d'une résidence principale.
Quels revenus sont pris en compte ?
Les salaires, pensions et revenus d'indépendants, nets avant impôt, de tous les emprunteurs. Les loyers déjà perçus sont souvent retenus à 70 % par les banques. Les pensions alimentaires versées sont déduites.
Du montant emprunté au prix du bien
Votre budget est la somme du prêt et de votre apport. Il doit couvrir le prix du bien et les frais de notaire, d'environ 7 à 8 % dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Le simulateur calcule ces frais avec les taux officiels du département.
Questions fréquentes
Peut-on emprunter sans apport ?
C'est possible mais plus rare : la plupart des banques demandent au moins de quoi payer les frais de notaire et de garantie. Un bon dossier (revenus stables, épargne, jeune actif) peut l'obtenir.
Le taux d'endettement inclut-il l'assurance emprunteur ?
Oui : depuis la décision du HCSF, les 35 % s'entendent assurance comprise.
Pourquoi ma banque me prête-t-elle moins ?
La règle des 35 % est un maximum. La banque tient aussi compte de votre reste à vivre, de la stabilité de vos revenus, de votre apport et de votre épargne.
Sources
- Décision du HCSF du 29 septembre 2021 relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers (taux d'effort 35 %, durée 25 ans, 27 ans avec différé, marge de flexibilité 20 %)
- Economie.gouv.fr : crédit immobilier, comment ça marche ?
- Banque de France : taux d'usure applicables au 4e trimestre 2026 (publiés le 28 septembre 2026)